办公大楼物业管理研究三篇

【www.chinawenwang.com--文秘资料】

　　办公大楼物业管理研究1

　　“没有终点，只有起点;携手并肩，迈向明天”一这句话是我们武汉公司新办公大楼物业部的全体成员，对这半年多来开始全新的物业管理工作的感慨。

　　今年四月，适逢春暖花开的季节，随着中铁七局集团武汉公司及四公司正式迁址，在房地产物业管理中心公司领导的统一安排部署下，公司新办公大楼的物业所也随之成立。刚刚建成的公司新办公大楼，位于东湖高新技术开发区茅店西路，宽敞明亮的公司大楼一共八层，整体装修简洁现代，且又不失庄重气派。从里到外，环顾四周以及大楼外围的绿化带，停车场，各种崭新的公共设施配备和办公设备用品等，一应俱全;这样一个优良的、崭新的工作环境，意味着我们的工作任务也将更加细致和繁琐。

　　在所长白敏的带领下，负责食堂各项管理工作的王卫红，负责大楼电力维护工作的白胜军和负责保安保洁管理工作的我，大家各负其责，认真完成自身岗位工作任务同时。携手并肩，共同协助维护公司办公大楼的各项物业管理工作。

　　人人都说：”民以食为天”。在企事业单位里，职工食堂的重要性，首当其冲。可谁都知道，要想搞好职工食堂，真不太容易。因为职工们对食堂就餐满意率，以及对它的评价好坏，可能最直接反映和影响到物业管理水平的高低，所以，从公司新办公大楼成立之日起，

　　公司领导，物业所白所长和咱们就为这一”食”字伤透脑筋，费尽心力。

　　有句俗话说：”萝卜白菜，各有所爱”!大家都知道，在员工食堂，每天供应的食物品种数量有限，每位员工的口味喜好不一，能让每位员工都满意肯定那样的概率几乎为零。记得办公楼员工餐厅刚开始运营的时候，由于物业公司对职工们的就餐习惯，口味要求等不熟悉，所以公司的职工们对员工食堂的就餐满意度很低，臼所长和负责食堂的王文红看在眼里，急在心里。当一些批评指责物业管理的负面言语不断传到耳朵里，咱们心里真是又难受又委屈。物业所的上级领导得知这一情况后，及时赶到，一面心平气和地宽慰大家，一面召集大家探讨食堂员工餐出现的问题，改进就餐方案。慢慢地，我们在协助物业公司经过一段时间的摸索探讨后，逐步调整改进，职工们的就餐满意度也随之提高了很多。我想，今天的职工食堂能让绝大多数职工满意和肯定，应该得益于咱们物业部抓牢职工食堂的”三保”。这三保其实是“三个保证”：

　　一是保证干净卫生。职工单位用餐涉及面广量大，现在经常在新闻和报刊听到看到职工食堂成为食物中毒多发地之一的消息报道。这一负面因素也导致很多员工对职工食堂食物菜肴的干净卫生表示怀疑。鉴于此，我们物业部，不间断组织大家学习，强调职：上食堂食品安全卫生工作的重要性，加大普及食堂管理人员和从业人员食品安全知识的宣传。同时，负责食堂管理的王卫红不定期地抽查食用油，米面和储藏的干菜半成品，以及各种调味料等等，发现有不合格的，

　　一律销毁，杜绝二次现象发生，正是这样的监督作用，督促小禾物业单位的食堂人员认真落实各项食品安全管理措旋，有效地预防和控制了食物中毒事故的发生。也让员工们真正吃得放心安心开心。二是保证经济实惠。一直有人觉得员工食堂饭菜价钱便宜，但质量往往不如人意。但是，在咱们公司新大楼的员工餐厅，却能保证让职工们享受到最经济实惠的工作餐。有着丰富经验的管理食堂能手王卫红在这几个月的实践摸索中，在菜品搭配上花心思，下功夫。经过她和大家一起努力细心调整，不仅提高饭菜质量，注重花样翻新，不断变换口味。还把价格控制在成本的最底线。

　　三是保证健康营养。现在人们生活越来越好了，可是身体的健康状况却越来越差了。长期缺乏锻炼，各种环境污染等是造成身体疾病的一方面因素，但是，最重要的还是一食物。俗话说：”病从口入”。见过咱们物业部所长白敏的人都知道，她衣着得体，举止优雅，气度不凡，因为她皮肤白皙，身形匀称健康，所以看上去比同龄人更年轻。而她就一直强调，注重饮食营养，才能展现自身的健康形象。所以请看我们的食堂，早餐有玉米红薯之类的粗粮;有鸡蛋酸奶等蛋白质;还有各种面点提供热量。而中午的工作餐，既有量少而精的鸡鸭鱼肉，也有各种食用豆类，菌类，新鲜蔬菜，时令水果和凉拌菜肴等轮番上，可以保证每一天的食谱不重样。其实，现在六元钱一份的中餐，扪心自问：我们上哪儿能像在咱们员工食堂这样，不仅吃得饱吃得好，还提供健康营养，保障身体健康?!话说到这儿，您若不信，就亲自来咱们公司员工餐餐厅试试吧!

　　注重食堂的管理固然特别重要，但是，要树立和维护公司办公大楼的这种整体形象，大楼的保安保沽管理工作也同样不能放松。白所长让我负责的这项管理工作。看似轻松，可是真管理起它来，不是说说那么简单。从未接触过物业管理这方面工作的我，一开始，真的有点无所适从，这保安保沽的管理工作?该从哪里下手呢?白所长似乎看出了我的疑惑，她笑着说：”你看我到公司来，负责这里的管理工作，还不是赶鸭子上架，头一回!不要紧，董芹，咱们到这里来，都是摸着石头过河，大家一起相互学习，工作经验都是慢慢趟出来滴。有什么事，及时反映，及时处理，只要团结在一起，没有解决不了的问题!?”

　　几个月的时间过去了，我们和小竹物业的员工们一起在公司办公大楼里，探讨学习物业管理工作的方法。作为物业管理者，我们不仅在观念上重视改变，组织环节上明确安排，对保安保洁的工作安排循序渐进，着重做好如下几个方面：

　　1.保安人员对公司办公楼主体的责任管理。保安是整个办公楼的安全守卫者，他们的工作任务是保障整个大楼的物资材料设备及人身生命财产安全。将严格执行24小时的轮流值班制度落实到人。不管是在门房处，还是是从楼内到楼外，从天台到地下.，都要确保有的保安人员巡逻值班。保障楼宇完好率达到98%以上：杜绝公司外围有打砸抢等挑衅闹事，以及乱张贴、乱搭建、乱拉线、乱摆杂物等不规范行为发生;同时保安人员还要负责保障——车辆疏导停放有序工作时间段楼内泛光照明和公共照明系统无故障在内的各项工作。

　　2.设备管理人员形象行为规范。建立设备标识系统，完善机电设备档案所有设备无油污、无锈迹、无带故障运行，各项设备有责任人。水电工师傅们在每天的工作中，留有详细记录。对随时发生的水路，电路故障等及时上报，并对其作出相应处理措施。

　　3.突出重点，美化环境管理。对保洁工作要求更细致化，统一着装的保洁员是单纯的体力劳动者，她们着实辛苦，工作没有监督、量化，敬业全靠自觉，他们的工作职责包括保证每日楼道、楼梯、扶手、开水房、公共卫生间里洁净卫生;在管理上统一与分类相结合，明确其工作时间和工作任务。保障每日工时间前清理完毕各楼层领导办公室和会议室;一到八楼逐层擦洗窗户玻璃，清理电梯，拖走道，抹栏杆，倒垃圾，让每位员工感受清新洁净的工作生活环境，4公司大楼外围绿化责任到人。注意时常保持立体绿化带和楼内盆栽植物的鲜活，给水，使大厦本体绿化与广场绿化融合为一体，形成公司花园式办公环境;其次，综合环境形象，加强对办公楼内职工环保意识的宣传、对爱护环境的自律意识：再次，督促各楼层的保洁员应对其分管楼层严格把关，节约用水用电、公共区的空调照明使用等等，特别是对楼宇清洁无盲区、死角，公共卫生间清浩达到标准要求，实施垃圾分类处理并加强排污系统的环保措施。

　　有了这些管理经验方法和保证措施，通过学习和实践，我们的物业管理工作从浅到深，从粗到细，逐渐稳定和成熟了许多，但这只是踏上良好的运行轨迹的开端，忽然想起那旬广告词：”没有最好，只有更好!”是啊，我们对物业管理工作的要求不正是这样吗?不仅如此，

　　我还要加上一句一：没有终点，只有起点!因为明天的路，我们还将继续携手同行!

　　办公大楼物业管理研究2

　　如何组建企业化的物业公司、如何接收、管理、运行机关办公楼(区)物业,如何解决好维修资金筹集使用以及服务收费标准等重点问题,是当前亟待研究解决的课题。笔者就国家机关办公楼(区)物业管理中的问题浅谈几点认识。

　　一、建立“准维修基金”的必要性和基金渠道

　　目前,社会商品住宅和房改住宅普遍实行了房屋维修基金制度,开始走上良性循环的轨道。与此不同的是,中央国家机关办公楼(区)的大、中修及专项维修则仍实行着报预算、财政审批、拨款的形式。虽说这种方式基本满足了维修的要求,但是自从以企业化性质的物业公司来管理机关办公楼(区)后,一些矛盾凸显出来:物业维修往往有突发性、随机性,没实行企业化管理前,先维修后结算或年终统一结算都可以。实行企业化管理后情况就不同了,根据现行的物业管理合同要求,一般项目的大、中修和专项维修费用不包含在合同收费中。由于物业项目构成的多样性、复杂性,一些大、中修和专项维修工程与正常维护修理工作在实际操作上的区分较为困难,一些维修项目申报后往往需要有双方根据合同和有关标准进行确认的过程。当然,一般问题经过双方协商、研究,大多会得到合理的解决,但是需要一段时间,而项目申报、审批以及核拨维修费也需要一个较长的过程。通过什么途径来解决这一矛盾呢?笔者认为可尝试实行“准维修基金”制度。办法是,由转制后的物业企业的主管单位,核拨一部分可运营的资产给物业企业,让其经营获得一部分利润,从其上交的利润中拿出部分作为“准维修基金”,再委托物业公司进行代管,专款专用,急事先办;经双方确认属正常维修项目的开支再转由物业公司支付,属大、中修项目的可以待申报审核、拨付后与“准维修基金”进行调换。通过建立和使用“准维修基金”既可保护双方合法权益,又可保证物业项目的正常运转。

　　二、机关办公楼(区)物业管理收费标准的确定原则

　　目前,国家机关办公楼(区)实行物业管理的单位,由于各自情况的差异,在合同收费标准上不甚统一。从发展的趋势看,经过一段时间的运行,具有可比性的机关办公楼(区)的物业管理收费标准应该逐渐趋于一致,但在这一过程中需要考虑解决下列问题。

　　(一)按照市场经济的要求,中央国家机关办公楼(区)物业管理的市场最终要向社会开放,社会上同类物业管理的收费标准必将影响到机关办公楼(区)物业管理的收费标准。目前签订合同时就应考虑到未来可能出现的这种影响。合同双方现在就要朝这个方向努力,为最终确定合理的收费标准奠定基础。

　　(二)管理服务收费标准的确定,要考虑如下几种因素:一是社会上同类物业项目的管理服务目前收费标准;二是以往管理过程中的实际支出费用;三是向社会上专业部门咨询招标的价格。还要考虑企业和委托方的合理利益,重要的是制定收费标准时要切实按照有关规定来运作,合理确定成本、费用、税金等综合因素。

　　(三)在收费参考标准中明确的收费项目,也存在一个与现实物业项目进行比对的过程。因为各个具体的物业项目即使是同一类的系统也是千差万别的,且投入的年代不同,建设水平不同,以往运行、管理维护等也不尽相同,这些都导致了物业的某些系统虽可按参考标准归为一类,但需付出的维修、管理、服务的成本、费用等大不相同。

　　三、组建物业企业管理机关办公楼(区)物业过程中几个问题的思考

       完成机关办公楼(区)物业管理单位的转换,需要做很多工作:组建物业企业,对具体物业进行接收,对接收后的物业进行管理、服务运行等。

　　组建物管企业伊始,就应该按现代企业制度来规范企业运作,彻底摒弃以往事业单位办企业那种政企不分、产权混乱、责任、权力、利益混淆的现象。组建公司过程中还有一个不容忽视的问题,就是转入企业工作的原机关事业单位人员的管理问题。目前事业单位的改革正处于启动阶段,国家相关配套政策尚不完善,在这种情况下组建的既有新招聘人员又接收部分机关原正式职工组成的企业,对如何管理好企业并充分发挥两部分人员积极性需要认真研究。笔者认为根据目前情况可采取以下步骤:

　　(一)必须改革用人制度。实行人员聘用制度,实现由身份管理向岗位管理转变,由单纯行政管理向法制管理转变,由行政任用关系向平等协商的聘用关系转变,由固定用人制度向合同用人制度转变,建立起符合社会主义市场经济体制要求,符合企业人力资源管理要求的管理制度。

　　(二)采用过渡期,结合具体情况实行老人老办法,新人新政策。实行整体按企业用人制度运行,允许个人有过渡期(主要是对原有正式职工),待整体改革和配套政策出台后再进行适当调整。(作者单位:水利部机关服务局)

　　办公大楼物业管理研究3

　　对于政府办公楼来说,其物业形式应当归属于特殊物业,它不同于商业写字楼更不同住宅物业,政府办公楼是政府机关为了执行国家政府行政管理职能建立的特殊的办公物业。政府办公楼无论是从项目策划等兴建程序上还是从竣工后交接管理上不同于其他物业项目,除对其执行日常的管理工作之外还须对整座大楼的保养维修制定全盘的计划,只有保养维修得宜,才能提高物业的回报率,才能延长经济寿命,提升使用价值并保证其功能的更好的发挥。

　　政府投入庞大的资金兴建大型办公大楼,交付使用后若没有优良的现代设备及专业的物业管理和维护,大厦将出现提前衰老的现象,其价值也会相应下降,给国家财产带来重大损失,违背了国家实行行政节俭,减少政府开支的政策,影响了政府在人民大众心中的形象。政府部门要从自我管理的陈旧模式中走出来,把办公楼的管理推向市场,通过招投标的竞争手段,选择适合自己,能给自己带来优质服务,又能为国家节省开支的优秀的物业管理公司。原政府管理内部行政的管理者(行政管理局)在实行现代化物业管理的同时要作好角色的转变,把原来管理者的身份转变到类似业主委员会的监督者的位置上来,协调政府与物业公司的关系,共同营造舒适的办公环境。这样不仅为政府减轻了负担,还对建立完善的市场竞争机制起了促进作用。

　　中国政府办公楼的物业管理,前后大体经历了三种模式:第一种模式是传统地设立后勤编制,这是建国后数十年来计划经济的产物;第二种模式是在改革开放后,人们更新观念,部分政府机关对后勤编制实施改革,引入企业化管理,制定责任目标和检验标准,使后勤服务工作向规范化、标准化迈进;倡导后勤保障能力和市场竞争意识,这是先期导入专业化物业管理的有益尝试,仍然有其无法解脱的弊端在这种情况下,产生了第三种模式,如莲花物业接管深圳市住宅局机关办公楼及深圳海关所属全部物业,万科物业接管国家建设部大院。特别是最近几年来,后勤社会化改制的加快,党政机关更是纷纷面向社会公开招聘物业管理企业对其物业实施物业管理,政府办公楼物业管理已经揭开了其神秘的面纱,越来越被广大物业管理工作者熟知。

　　在这种由政府机关全权委托专业化物业管理公司管理政府机关办公楼的模式下,物业管理企业针对政府办公楼及其所属物业的实际情况,制定针对性地物业管理实施方案,为办公楼提供设备维修养护、保洁绿化、消防安全、综合服务等一体化物业管理。通过物业管理企业综合一体化的管理和企业自身的文化背景,给机关工作人员提供安全、文明、优美、舒适的办公环境,这是物业管理在新形势下外延拓展的标志,同时也意味着政府自身角色的全新定位。

　　现代物业管理的一些基本特征,如清新优雅的环境,方便迅捷的维修和规范服务,健全的信息接收与反馈机制,会让政府机关工作人员享受到高质量的生活与工作环境,从而保持愉悦的心情更好地为公众服务,提高其工作效率,同时,物业管理的外包,在某种程度上是国家机关工作人员同老百姓拉近了距离,也将有利于树立政府部门开放、亲和、高效的公众形象。

　　那么,政府机关办公楼相对于其它类型的物业管理,有什么自身的特点,笔者从事物业管理以来,主要管理政府、工商、人事等党政机关办公楼,总结办公楼管理经验,认为机关办公楼物业管理有以下特点:

　　1、在政府办公楼的管理中,政府既是开发者又是业主,是物业产权的所有者。

　　物业公司无法像管理商业写字楼一样为业主管理租赁等盈利项目,政府有绝对的权力决定是否租赁及租赁形式。当有发生租赁关系的业主时,物业公司应向其提供好服务。

　　2、制定行之有效的方案,协助信访局做好群众上访工作。

　　保安是现代物业管理的重要环节之一,政府办公楼全面交付以后,每天都会有形形色色的来访者,办公事的、办私事的、学习开会的、检查工作的等等。如何能够维持好办公楼的秩序,又能够为来访者提供好的服务,展现政府和物业公司的良好形象呢?物业公司必须制定一个全面的保安计划,作到胆大心细,热情周到。除制定一个全面的保安计划外,一个完善的闭路电视及完善的监控系统可以分担保安人员的部分工作。在非开放或办公时间的进出来访等均应有严格的监督控制和登记制度。对来政府上访或聚众上访的人员,作好相应的引导或安全保卫工作,严禁与上访人员产生摩擦,树立好政府和企业的形象;对素质低下不冷静的上访者要克制自己的情绪,及时与政府相关领导联系进行解决。

　　3、政务引导和会议服务工作既代表政府形象又代表物业企业形象,要制定全面培训计划,不断提高服务技能。

　　政务引导是为了给来政府办事的人做引导工作的,要求员工态度和蔼,引领到位,给来访人员以亲切感。优秀的政务引导是政府形象的展现者,体现政府对群众的亲近。物业公司要在政务引导人员的培训上更加细致认真,在体现了政府的形象的同时也展现了企业的风采;会议服务是为政府提供会场服务的,是物业公司员工接触政府领导最直接,最频繁的。会议服务水平的高低直接体现了物业公司管理水平的高低,是物业公司展现在

　　政府领导面前的一面旗帜。对物业在业主心中的地位起了举足轻重的作用。

　　笔者接管政府办公楼以来,为完善会议服务体系,适应机关的会议服务的需求,专门从北京聘请会议服务的专家对所有的会议服务人员进行细致的培训,在日常的工作中,更是结合工作实际,不断提高服务技能,接管几年来,会议服务和政务引导工作一直受到领导的高度赞扬。

　　4、家强员工的保密意识,建立完善的保密规章和培训制度

　　对于政府机关办公人员来讲,外包物业管理所担心的是保密性工作外漏,因为管理管理工作如保安、保洁、会议服务等事务的外包,党政机关办公用房的安全性、保密性因此不可避免的受到影响,如果缺乏过硬的监控措施,会导致责任纠纷。要想解决这个问题,一方面物业管理企业要与机关服务中心签订讲政治、守纪律,带有政治保密意义的协议;另一方面,对全体员工进行****教育,并形成制度,即不该看的不看、不该听的不听、不该说的不说,绝对禁止翻看领导的文件,禁止打着部委单位的旗号外出宣传,禁止传播不该外传的消息,如果出现问题严肃处理责任人。

　　5、突出细节管理和服务,提升物业管理品质

　　细节决定成败,要适应机关议事程序与急事急办、不忘备案的特点,必须在管理中要求员工精益求精,在细节中寻找标准,使管理向更精细化上发展,对于细节的处理能力,其实就是企业“专业”能力的表现。好的细节是成功的一半,细节在点点滴滴决定着企业的命运。笔者在日常管理中,为了让业主随处感到舒适,不断加强细节管理:为了让业主每天喝到新烧的开水,每天早晨要求保洁员报前日剩的水放掉,用放掉的热水烫拖布、洗抹布,这样保证拖布、抹布无异味。类似这样的细节在工作中不胜枚举,通过物业管理的一点一滴,温暖了机关业主们的心,成就了物业公司的管理品质,取得了良好的经济与社会效益。

　　总而言之,机关办公楼物业管理除了具备一般物业的管理特点外,由于其自身工作特点,物业管理公司需要从实际出发,牢牢把握其特点,制定针对性地物业管理实施方案,才能取得良好的经济效益和社会效益,成就机关物业管理的明天。

本文来源：https://www.chinawenwang.com/shiyong/147131.html