建安营改增实施细则：全面营改增实施细则

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　　全面营改增实施细则

　　根据《营业税改征增值税试点实施办法》，全面推开后，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%;提供有形动产租赁服务，税率为17%;境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零;除此之外的纳税人发生应税行为，税率为6%。此外，增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。财政部、国家税务总局24日公布了自2016年5月1日起将在全国范围内全面推开的营业税改征增值税改革方案细则，意味着营改增全面收官进入倒计时。

　　对销售不动产，则明确一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

　　就在李克强总理于博鳌亚洲论坛释放出今年将通过全面推开营改增为企业减税5000亿元信号的同一天，财政部与国家税务总局昨日联合下发通知，一举公布了四个细则，为营改增5月1日在全国彻底落地护航。

　　财税专家李文海告诉记者，无论从哪个视角来看，供给侧改革的要义都包含营改增，全国第一大税种和第三大税种之间税制变动的背后，有着减免企业税负与打通服务业和制造业税收链条的双重意义。

　　记者发现，在四个细则中，对此前业界猜测较多的涉及房地产部分的相关税率和征收办法变动作出了说明，比如二手房交易方面，仍然平移了此前营业税的税率标准，基本保证税负稳定。

　　增值税率介于6%到17%之间

　　财政部通知称，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

　　此次出台四个文件之一的《营业税改征增值税试点实施办法》指出，提供交通运输、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。提供有形动产租赁服务，税率为17%。境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零，具体范围由财政部和国税总局另行规定。除以上3条外，税率为6%。

　　中税网税务师事务所总裁王冬生告诉记者，营改增之所以能起到减税效应，关键在于营改增将因营业税、增值税并存导致中断的抵扣链条重新连接起来，通过抵扣机制，实现只对本环节增值额征税，消除了对营业税纳税人和增值税纳税人的重复征税，从而减轻试点纳税人和原增值税纳税人的税收负担。

　　他分析说，试点纳税人税负增加的原因之一，是改革不彻底，抵扣不完全造成的，在营改增全部到位后，随着不动产等支出纳入抵扣范围，税负将会逐步降低。

　　二手房交易税负基本不变

　　营改增5月全面落地的消息本月刚刚明确，相当多的关注点便聚集在个人二手房交易的营业税税负会不会增加上，此次两部委公布了标准答案。

　　昨日公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》对此作出明确称，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　而对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　财税专家李文海告诉记者，未来二手房交易增值税是向个人征收，此次过渡办法特意保持原有税率不变，暂未将其向现有的四档税率归位，主要考虑的就是平稳。

　　中原地产研究总监张大伟也表示，营改增是中国整体财税改革的一方面，与当下楼市调控的方向无关，从总理讲话反复强调的不增加税负来看，未来落地的新政策应该也不会增加交易税负成本，取决因素主要是税基和税率。

　　有税务部门人士测算，由于增值税的算法与营业税直接以销售额作为税基不同，二手房交易如缴纳增值税，会有小幅下降。如果是一套100万元的房子需缴纳5%的增值税和营业税，则两者之间差约2400元。这是因为原增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，取得的增值税专用发票上注明的增值税额为进项税额，准予从销项税额中抵扣。

　　按照此次两部委的提法，5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，或者5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

　　另外，不动产纳入抵扣曾被国务院常务会议讨论过，也是各界关注的焦点。李文海说，不动产相对单体价值大，可以作为保证税负只减不增的“压舱石”，但考虑到房地产和建筑业也是刚刚纳入营改增，未来与不动产相关的增值税征收办法肯定还需要进一步完善。

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